Vermeidung der Doppelbesteuerung bei Immobilienaktien: Verkauft eine Person Aktien an einer Immo AG aus dem Privatbesitz, k枚nnen die bezahlten Grundst眉ckgewinnsteuern bei der Immo AG ber眉cksichtigt werden
Der Step-up in dualistischen Kantonen
Auch in Kantonen mit dualistischem Besteuerungssystem ist ein bereits mit der Grundst眉ckgewinnsteuer (GGSt.) besteuerter Wertzuwachsgewinn, die bei einem vorgelagerten Verkauf einer Immo AG erhoben wurde, auf Stufe der Immo AG als besteuerte stille Reserve zu ber眉cksichtigen.
Ein wichtiger Steueraspekt im Immobilien Share Deal
Ver盲ussert eine Person die im steuerlichen Privatverm枚gen gehaltenen Aktien (Share Deal) an einer Immo AG werden Grundst眉ckgewinnsteuern ausgel枚st.
Besteuert wird dabei der Wertzuwachsgewinn auf den Grundst眉cken, die sich im Besitz der Immo AG befinden, die Rechnung bezahlt aber der ver盲ussernde Aktion盲r.
In Kantonen mit dem sog. monistischen System (Kantone BE, BL, BS, JU, NW, SZ, TI, UR, ZH) ist bei einer anschliessenden sp盲teren Ver盲usserung des Grundst眉cks durch die Immo AG (Asset Deal) klar, dass der bereits besteuerte Wertzuwachsgewinn nicht erneut besteuert werden kann. Man spricht von der Erh枚hung der steuerlichen Anlagekosten (aus der ersten Transaktion) oder auf Neudeutsch vom sog. Step-up. Es handelt sich zweimal um dieselbe Steuer 鈥� die Grundst眉ckgewinnsteuer 鈥� welche den 芦unverdienten禄 Wertzuwachsgewinn im Fokus hat. Es ist somit naheliegend, dass derselbe Wertzuwachsgewinn nicht zweimal zu besteuern ist.
In den 眉brigen Kantonen mit dem sog. dualistischen System wird beim Verkauf der Aktien an der Immo AG aus dem steuerlichen Privatverm枚gen ebenfalls die Grundst眉ckgewinnsteuer erhoben. Bei einem sp盲teren Verkauf der Grundst眉cke durch die Immo AG selbst wird auf kantonaler/kommunaler Ebene aber nicht erneut die Grundst眉ckgewinnsteuer, sondern eine andere Steuer 鈥� die ordentliche Gewinnsteuer 鈥� erhoben. Diese basiert im Grundsatz auf der vollen Differenz des Buchwerts zum Verkaufspreis (inklusive Wertzuwachsgewinne aus der Vergangenheit). Somit stellt sich die Frage, ob nicht auch im dualistischen System 鈥� 盲hnlich dem vorerw盲hnten Step-up 鈥� eine Art 芦Anrechnung禄 gew盲hrt werden muss, damit keine steuerliche Doppelbelastung entsteht z. B. mittels einer besteuerten stillen Reserve.
Geltendmachung des Step-ups in dualistischen Kantonen
Besteuerung des Immobilien Share Deals
Erfreuliche Neuigkeiten
Schon im Jahr 2012 hielt das Bundesgericht fest, dass aus steuersystematischen Gr眉nden bei der zivilrechtlichen Hand盲nderung der bereits besteuerte Wertzuwachsgewinn als versteuerte stille Reserve zu ber眉cksichtigen sei (). Praxiserfahrungen zeigen aber, dass aufgrund fehlender Weisungen der zust盲ndigen Steuerbeh枚rden in dualistischen Kantonen immer wieder Unklarheiten und Diskussionen entstehen. Die Kl盲rung mittels Steuerrulings war jeweils n枚tig. Aus diesem Grund wurde von uns eine schweizweite Erhebung durchgef眉hrt, deren Resultate best盲tigen, dass s盲mtliche Kantone mit dualistischem System eine 芦Anrechnung禄 bzw. eine versteuerte oder besteuerte stille Reserve zulassen, sofern die kantonsspezifischen Voraussetzungen erf眉llt werden (f眉r weitere Details siehe ).
Praxisrelevanz
Das klare Ergebnis der Erhebung zeigt auf, dass in s盲mtlichen Kantonen eine steuerliche Doppelbelastung eines bereits besteuerten Wertzuwachsgewinns vermieden werden kann.
Dieses Resultat ist erfreulich und aus steuersystematischer Sicht absolut richtig.
Die kantonal nicht harmonisierten formellen Anforderungen stellen jedoch teilweise grosse H眉rden dar und k枚nnen dazu f眉hren, dass dem Steuerpflichtigen die M枚glichkeit der Anrechnung eines bereits besteuerten Wertzuwachsgewinns dennoch verwehrt bleibt.
Auch Aspekte wie die zus盲tzliche Kapitalsteuer, der Einfluss auf die latenten Steuern und insbesondere die Auswirkungen auf die Kaufpreisbestimmung in einem Immobilien Share Deal (Bestimmung der H枚he der abzuziehenden latenten Steuern) sind zu ber眉cksichtigen.