Ngày 27/11/2023, Quốc Hội đã thông qua Luật Nhà � mới (�Luật Nhà � Mới�) đ� thay th� Luật Nhà � 2014 (�Luật Hiện Hành�). Luật Nhà � Mới s� có hiệu lực thi hành k� t� ngày 01/01/2025.
Trong bản tin pháp luật lần này, chúng tôi s� liệt kê một s� điểm chính của Luật Nhà � Mới mà những điểm chính này có ảnh hưởng tới quyền của người s� dụng đất của b� phận tư nhân, c� th� là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
1. D� án đầu tư nhà � có mục đích s� dụng hỗn hợp
Luật Nhà � Mới định nghĩa nhà � có mục đích s� dụng hỗn hợp là nhà � được s� dụng vào mục đích đ� � và mục đích không phải đ� � mà pháp luật không cấm.1
Trong nội dung d� án nhà � có mục đích s� dụng hỗn hợp đã được phê duyệt phải xác định rõ mục đích đ� � và s� dụng vào mục đích văn phòng hoặc thương mại, dịch v�, mục đích không đ� � khác;2 và nội dung d� án cũng phải nêu rõ các khu có chức năng khác nhau được phân chia riêng biệt hoặc không được phân chia riêng biệt.3
Trong trường hợp phân chia riêng biệt được các khu chức năng thì ch� đầu tư d� án phải thiết k�, xây dựng tách biệt (i) h� thống trang thiết b� s� dụng chung cho từng khu chức năng và (ii) h� thống trang thiết b� s� dụng chung cho c� công trình nhà � hỗn hợp đ� bảo đảm yêu cầu trong quản lý vận hành sau khi đưa vào s� dụng.4
2. Điều kiện đối với nhà đầu tư d� án đầu tư xây dựng nhà � thương mại
Một doanh nghiệp có th� tr� thành nhà đầu tư của d� án đầu tư xây dựng nhà � thương mại nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
(i) Doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất do trúng đấu giá quyền s� dụng đất, trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện d� án có s� dụng đất;
(ii) Doanh nghiệp được chấp thuận ch� trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm ch� đầu tư d� án đầu tư xây dựng nhà � thương mại khi có quyền s� dụng đất thông qua thỏa thuận v� nhận quyền s� dụng đất đối với loại đất được thực hiện d� án nhà � thương mại hoặc đang có quyền s� dụng đất đối với loại đất được thực hiện d� án nhà � thương mại.5
Bên cạnh các điều kiện dành riêng cho nhà đầu tư d� án đầu tư xây dựng nhà � thương mại, doanh nghiệp cũng cần phải đáp ứng các điều kiện đối với nhà đầu tư xây dựng d� án nhà � nói chung, bao gồm:
(i) Là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản;
(ii) Doanh nghiệp có vốn ch� s� hữu theo quy định của pháp luật v� kinh doanh bất động sản đ� thực hiện đối với từng d� án, c� th� là doanh nghiệp phải có vốn ch� s� hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với d� án có quy mô s� dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với d� án có quy mô s� dụng đất t� 20 ha tr� lên và phải bảo đảm kh� năng huy động vốn đ� thực hiện d� án đầu tư;6
(iii) Doanh nghiệp có năng lực, kinh nghiệm đ� thực hiện d� án theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, Luật Nhà � Mới lại không quy định chi tiết v� tiêu chí đánh giá năng lực và kinh nghiệm của doanh nghiệp. Do đó, có th� tiêu chí đánh giá s� được quy định trong các ngh� định và thông tư hướng dẫn được ban hành sau này hoặc do cơ quan có thẩm quyền đánh giá trong quá trình cấp phép.
3. Quyền s� hữu nhà � của t� chức nước ngoài
Luật Nhà � Mới tiếp tục k� thừa một s� quy định của Luật Hiện Hành và sửa đổi, b� sung một s� quy định liên quan tới quyền s� hữu nhà � của t� chức nước ngoài. V� cơ bản, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có th� s� hữu nhà � trong các d� án đầu tư xây dựng nhà �. Luật Nhà � Mới liệt kê (i) các trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được s� hữu nhà � và (ii) điều kiện s� hữu, c� th�:
(i) T� chức kinh t� có vốn đầu tư nước ngoài có th� s� hữu nhà � trong d� án đầu tư xây dựng nhà � của doanh nghiệp đó tại Việt Nam, với điều kiện t� chức đó phải là ch� đầu tư d� án xây dựng nhà �;
(ii) T� chức kinh t� có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài có th� s� hữu nhà � thông qua mua, thuê mua nhà � thương mại của ch� đầu tư d� án đầu tư xây dựng nhà �, nếu như có giấy chứng nhận đầu tư còn hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch v� nhà �; và
(iii) T� chức kinh t� có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài có th� s� hữu nhà � thông qua mua, thuê mua nhà � của t� chức, cá nhân nước ngoài đã s� hữu nhà � hợp pháp.7
4. Th� chấp d� án đầu tư xây dựng nhà �
Ch� đầu tư d� án đầu tư xây dựng nhà � được th� chấp một phần hoặc toàn b� d� án hoặc th� chấp nhà � xây dựng trong tương lai thuộc d� án tại t� chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam đ� vay vốn phục v� cho việc đầu tư d� án đó hoặc xây dựng nhà � đó. Việc th� chấp d� án hoặc nhà � hình thảnh trong tương lai phải bao gồm c� th� chấp quyền s� dụng đất.8 Đ� th� chấp d� án đầu tư xây dựng nhà �, nhà đầu tư cần chú ý tới những điều kiện sau:
(a) Trường hợp ch� đầu tư d� án đầu tư xây dựng nhà � th� chấp một phần hoặc toàn b� d� án đầu tư xây dựng nhà � thì ch� đầu tư phải có (i) h� sơ d� án, có thiết k� k� thuật của d� án được phê duyệt và (ii) giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; và
(b) Trường hợp ch� đầu tư d� án đầu tư xây dựng nhà � th� chấp nhà � hình thành trong tương lai thì ch� đầu tư phải có (i) h� sơ d� án, có thiết k� k� thuật của d� án được phê duyệt; (ii) giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và (iii) hoàn thành xây dựng phần móng của nhà � được th� chấp.9
Trường hợp việc th� chấp d� án đầu tư xây dựng nhà � và/hoặc nhà � hình thành trong tương lai không tuân th� với Luật Nhà � Mới thì s� b� coi là vô hiệu.10
5. Thời hạn s� dụng nhà chung cư
Hiện tại, Luật Hiện Hành quy định tất c� các căn h� chung cư đều có giới hạn v� thời gian s� dụng, tùy thuộc vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà � cấp tỉnh. Khi hết thời hạn s� dụng, cơ quan có thẩm quyền s� t� chức kiểm định chất lượng của tòa nhà chung cư. Tùy vào kết luận của cơ quan có thẩm quyền, ch� s� hữu s� có th� được tiếp tục duy trì căn h� chung cư hoặc được yêu cầu phá d� và cải tạo lại căn h� chung cư đó.11
Theo quy định của Luật Nhà � Mới, thời hạn s� dụng nhà chung cư được xác định theo h� sơ thiết k� và thời gian s� dụng thực t� nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.12 Nếu như nhà chung cư có dấu hiệu hư hỏng, xuống cấp trước khi hết thời hạn s� dụng, cơ quan có thẩm quyền s� t� chức thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư và ra quyết định nhà chung cư có thuộc trường hợp phải phá d� hay không.13
Mặc dù các đơn v� liên quan đã có ý kiến là nên b� quy định liên quan tới thời hạn s� dụng nhà chung cư, Ủy ban Thường v� Quốc hội vẫn k� thừa quy định của Luật Hiện Hành và tiếp tục sửa đổi cho phù hợp. Theo ý kiến trong phiên họp của Ủy ban Thường v� Quốc hội, thời hạn s� dụng nhà chung cư có giới hạn nhưng thời hạn s� dụng đất đai lâu dài thì không. Khi nhà chung cư b� phá d�, giá tr� nhà � không còn nhưng giá tr� quyền s� dụng đất � ổn định lâu dài theo quy định của luật Đất đai vẫn còn và người dân vẫn được bồi thường, bảo đảm tính thống nhất với Luật Đất đai.14
6. Siết chặt các quy định đối với “chung cư mini�
“Chung cư mini� thường là nhà � nhiều tầng, nhiều phòng do một cá nhân s� hữu, và cá nhân này s� cho thuê hoặc bán các phòng này cho các cá nhân khác với giá r� hơn so với giá thông thường của nhà chung cư do t� chức s� hữu. Nhận thấy rủi ro mà bên thuê hoặc bên mua các căn h� này có th� gặp phải, Luật Nhà � Mới đã b� sung nhiều điều kiện đối với các cá nhân kinh doanh “chung cư mini�.
C� th�, “chung cư mini� được định nghĩa là bao gồm các trường hợp sau:
(a) Nhà � có t� 02 tầng tr� lên mà tại mỗi tầng có thiết k�, xây dựng căn h� đ� bán, đ� cho thuê mua, đ� kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn h�;
(b) Nhà � có t� 02 tầng tr� lên và có quy mô t� 20 căn h� tr� lên đ� cho thuê.15
Nếu như kinh doanh nhà � thuộc các trường hợp này, cá nhân phải đáp ứng điều kiện đ� tr� thành nhà đầu tư d� án đầu tư, xây dựng nhà �.
Bên cạnh đó, việc đầu tư xây dựng các “chung cư mini� cũng phải đảm bảo các điều kiện như sau:
(i) Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà � nhiều tầng nhiều căn h� của cá nhân theo quy định của B� trưởng B� Xây dựng;
(ii) Đáp ứng yêu cầu v� phòng cháy, chữa cháy đối với nhà � nhiều tầng nhiều căn h� của cá nhân; và
(iii) Đáp ứng điều kiện v� đường giao thông đ� phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm v� chữa cháy.16
Trong nhiều năm tr� lại đây, Việt Nam đã sửa đổi nhiều văn bản luật liên quan như B� luật dân s�, Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản và sắp tới là Luật đất đai, dẫn tới h� qu� là các điều khoản của Luật Hiện Hành đã không còn tương thích với các luật liên quan này, dẫn tới khó khăn trong quá trình thi hành. Do đó, Luật Nhà � Mới được ban hành đ� đảm bảo s� thống nhất với các quy định pháp luật khác, và thiết lập một môi trường kinh doanh rõ ràng và an toàn cho các d� án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Xét bối cảnh s� lượng các d� án đầu tư xây dựng nhà � có mục đích s� dụng hỗn hợp đang ngày càng tăng lên và các tranh cãi xung quanh vấn đ� luật áp dụng đối với các d� án này, Luật Nhà � Mới được k� vọng s� tạo nên một hành lang pháp lý vững chắc đ� tiếp tục hoặc thành lập d� án đầu tư mới.
Mặc dù có th� hiểu rằng các quy định liên quan tới “chung cư mini� do cá nhân s� hữu được siết chặt nhằm mục đích bảo v� quyền và lợi ích của người tiêu dùng, điều kiện đối với cá nhân kinh doanh “chung cư mini� lại đang có s� xung đột khi ch� doanh nghiệp mới có th� tr� thành ch� đầu tư của d� án đầu tư xây dựng nhà �. Có th� nói rằng các quy định hiện tại có kh� năng làm đình tr� hoạt động kinh doanh “chung cư mini�, tuy nhiên, vẫn chưa th� kết luận chắc chắn các các ngh� định và thông tư hướng dẫn s� hướng dẫn hoặc làm rõ các quy định nêu trên như th� nào.
Liên h� chuyên gia
Nguyễn Mai Phương
Luật sư Điều hành
Công ty Luật 㣨Leyu Việt Nam
Nguyễn Hoài Khánh Chi
Tr� lý
Công ty Luật 㣨Leyu Việt Nam
Tải bản tin v� máy
Cập nhật thông tin
Đăng ký cổng Cập nhật Thu� và Pháp luật của 㣨Leyu đ� nhận thông tin mới nhất v� hòm thư của quý v�