Cho tới thời điểm hiện tại, đã có 08 d� thảo của Luật Đất đai được công b�. Trên cơ s� các ý kiến đóng góp t� các đơn v� có có liên quan như Chính ph�, đại biểu Quốc hội và các t� chức khác, d� thảo mới nhất � D� thảo s� 08 ngày 08/11/2023 (�D� Thảo�) đã được trình Quốc hội xem xét. D� Thảo tiếp tục quy định các điều khoản nhằm cải thiện h� thống quản lý hành chính v� đất và m� rộng quyền của người s� dụng đất, trong đó có t� chức kinh t� có vốn đầu tư nước ngoài.
Trong bài viết này, chúng tôi tóm tắt các điểm mới đáng chú ý của D� Thảo như sau:
1. Định nghĩa “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất�
Trong D� Thảo lần này, khái niệm “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất� đã được quy định là một
“quyền� b� sung của người s� dụng đất thuê tr� tiền hàng năm trong khi các d� thảo trước đây lại chưa có định nghĩa v� “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất�.
Theo D� Thảo “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất� được định nghĩa là “quyền của người s� dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất tr� tiền hằng năm. Người s� dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được k� thừa các quyền và nghĩa v� của người s� dụng đất theo quy định của Luật này và pháp luật khác có liên quan.�1
Việc b� sung định nghĩa và làm rõ nghĩa �quyền thuê trong hợp đồng thuê đất� s� cho phép người s� dụng đất phân biệt được �quyền s� dụng đất� đối với đất thuê tr� tiền một lần cho c� thời gian thuê và �quyền thuê trong hợp đồng thuê đất� đối với đất thuê tr� tiền hàng năm. Việc định nghĩa rõ ràng v� �quyền thuê trong hợp đồng thuê đất� trong văn bản luật s� giúp cho người s� dụng đất, như các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, xác định và hiểu rõ quyền và nghĩa v� của mình đối với từng hình thức tr� tiền thuê đất tương ứng.
2. Thay đổi quyền của người s� dụng đất thuê tr� tiền hàng năm
Theo quy định tại các d� thảo trước đây, t� chức kinh t� có vốn đầu tư nước ngoài có th� th� chấp và/hoặc chuyển nhượng quyền thuê theo hợp đồng thuê đất nếu t� chức đó thuê đất tr� tiền hàng năm.
D� Thảo lần này đã loại b� quyền th� chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất� của người s� dụng đất thuê tr� tiền hằng năm2. Theo đó, các t� chức kinh t� có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất tr� tiền hàng năm ch� có quyền chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất và không được th� chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.
3. B� sung các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất tr� tiền một lần cho c� thời gian thuê
Trong các d� thảo trước, Nhà nước ch� cho thuê đất tr� tiền một lần cho c� thời gian thuê đối với (i) d� án s� dụng đất đ� thực hiện d� án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và (ii) d� án s� dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công ngh� cao.
Đ� khuyến khích phát triển các lĩnh vực khác, D� Thảo đã b� sung các loại d� án được Nhà nước cho thuê đất tr� tiền một lần cho c� thời gian thuê. Các d� án được b� sung bao gồm d� án s� dụng đất khu nông nghiệp ứng dụng công ngh� cao, khu công ngh� thông tin tập trung, khu lâm nghiệp ứng dụng công ngh� cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; công trình công cộng có mục đích kinh doanh; s� dụng đất thương mại dịch v� đ� hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng3.
4. Thay đổi điều kiện chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất
D� Thảo đã b� sung thêm một điều kiện đ� chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. C� th�, đ� bán tài sản gắn liền với đất, bên chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện là tài sản (i) được tạo lập hợp pháp; (ii) đã được đăng ký theo quy định của pháp luật; và, (iii) bên chuyển nhượng đã ứng trước tiền bồi thường, h� tr�, tái định cư mà chưa khấu tr� hết vào tiền thuê đất phải nộp.
Điều kiện yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thực hiện th� tục đăng ký đất đai trong các d� thảo trước đã được bãi b�. Điều kiện chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất đối với bên nhận chuyển nhượng được sửa lại như sau:
- Có năng lực tài chính đ� thực hiện d� án đầu tư;
- Có ngành ngh� kinh doanh phù hợp với d� án đầu tư;
- Giao dịch chuyển nhượng được thực hiện phù hợp với quy định của pháp luật và quy hoạch v� đất đai4.
Sắp tới, các điều kiện áp dụng đối với bên nhận chuyển nhượng có th� s� tiếp tục được thay đổi và cập nhật trong quá trình lấy ý kiến của Quốc hội, tuy nhiên, hiện tại không rõ điều kiện áp dụng đối với bên chuyển nhượng có tiếp tục được sửa đổi b� sung hay không, đặc biệt là điều kiện liên quan tới ứng trước tiền bồi thường, h� tr�, tái định cư. Theo quan điểm của chúng tôi tại bản tin trước đây5, do điều kiện này có th� gây tranh cãi � một mức đ� nhất định, nên cần phải theo dõi Luật Đất đai sửa đổi và xem các ngh� định, thông tư hướng dẫn s� hoàn thiện quy định này như th� nào.
Bên cạnh đó, D� Thảo cũng quy định, trong trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng mà đ� điều kiện tách thửa thì được bên chuyển nhượng/ bên nhận chuyển nhượng có th� làm th� tục tách thửa đ� được cấp giấy chứng nhận quyền s� dụng đất6.
5. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
D� Thảo đã b� sung thêm một nguyên tắc mới khi xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Người s� dụng đất có đất b� thu hồi s� được bồi thường bằng đất có cùng mục đích s� dụng với loại đất thu hồi; nếu không có đất đ� bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo bảng giá đất hàng năm7.
6. Vi phạm pháp luật v� đất đai
Trong trường hợp nhà đầu tư không s� dụng đất trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến đ� s� dụng đất 24 tháng, Nhà nước s� thu hồi đất mà không có bồi thường8.
Trường hợp nhà đầu tư không đưa đất vào s� dụng thì nhà đầu tư được gia hạn s� dụng 24 tháng và phải nộp b� sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với tiền thuê/ s� dụng đất đối với thời gian được gia hạn.
Mặc dù nguyên tắc nhà đầu tư nào chậm tiến đ� s� dụng đất có th� s� không được gia hạn vẫn không thay đổi, khoảng thời gian nhà đầu tư chưa đưa đất vào s� dụng được phép gia hạn đã giảm đáng k� t� 48 tháng xuống 24 tháng. Nếu như quy định này được ghi nhận chính thức trong Luật Đất đai sửa đổi, nhà đầu tư s� cần phải thực s� quan tâm và có k� hoạch rõ ràng v� tiến đ� s� dụng đất và tiến đ� thực hiện d� án ghi nhận trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đ� tránh rủi ro vi phạm pháp luật đất đai dẫn tới b� Nhà nước thu hồi đất.
7. Cơ s� xác định giá đất
Gi� nguyên cơ ch� bảng giá đất đã được quy định tại các d� thảo trước, D� Thảo tiếp tục hoàn thiện các quy định liên quan tới xác định giá đất, đ� đảm bảo rằng giá đất phản ánh trên bảng giá đất s� mang tính khách quan và đúng với giá th� trường.
Giá đất s� được xác định căn c� trên các yếu t� sau:9
- Mục đích s� dụng đất được đưa ra định giá;
- Thời hạn s� dụng đất;
- Thông tin đầu vào đ� xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất;
- Các yếu t� khác ảnh hưởng đến giá đất;
- Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.
Thông tin đầu vào đ� xác định giá đất bao gồm (i) giá đất được ghi nhận trong cơ s� d� liệu quốc gia v� đất đai; (ii) giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền s� dụng đất đã được công chứng, chứng thực; giá trúng đấu giá quyền s� dụng đất; (iii) Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất; và (iv) thông tin v� doanh thu, chi phí, thu nhập t� việc s� dụng đất10. Thông tin đầu vào đ� xác định giá đất là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính t� thời điểm xác định giá đất tr� v� trước11.
8. Quyền lựa chọn hình thức tr� tiền thuê đất
Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, các t� chức đang được Nhà nước cho thuê đất tr� tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất tr� tiền thuê đất một lần cho c� thời gian thuê, nếu như t� chức đó đáp ứng các điều kiện của luật như phải phải xác định lại giá đất c� th� và nộp tiền thuê đất cho thời gian thuê đất còn lại.
D� Thảo đ� xuất quy định mới là các t� chức đang được thuê đất tr� tiền một lần cho c� thời gian thuê cũng s� có quyền thay đổi sang thuê đất tr� tiền hàng năm. Tiền thuê đất đã nộp cho Nhà nước theo hình thức tr� tiền một lần s� được được khấu tr� vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp theo quy định của Chính ph�12.
Kết luận
Qua nhiều lần sửa đổi b� sung, D� Thảo vẫn đang được các đơn v� có liên quan rà soát và cập nhật v� các thay đổi quan trọng đ� hướng tới hoàn thiện các quy định v� việc xây dựng h� thống quy hoạch s� dụng và giá đất đai đồng b� � các cấp, cũng như giúp cho quản lý Nhà nước được hiệu qu� hơn đồng thời tối ưu hóa các quyền và nghĩa v� của Nhà nước và người s� dụng đất trên mọi khía cạnh.
D� Thảo được trình với nhiều phương án vẫn chưa được quyết định cuối cùng, do đó, có th� các vấn đ� mới, các quy định được b� sung vẫn s� tiếp tục thay đổi trong quá trình soạn thảo. Hiện tại, việc thông qua Luật Đất đai sửa đổi đang được tạm lùi lại cho tới k� họp tiếp theo của Quốc hội thời điểm đầu 2024 đ� tiếp tục hoàn thiện và sửa đổi các quy định hiện tại trong khoảng thời gian ch� này. Hiện tại, vẫn chưa th� kết luận chắc chắn các quy định nêu trên s� được x� lý và hoàn thiện th� nào trong d� thảo cuối cùng của Luật Đất đai sửa đổi.
Tải bản tin v� máy
Cập nhật thông tin
Đăng ký cổng Cập nhật Thu� và Pháp luật của 㣨Leyu đ� nhận thông tin mới nhất v� hòm thư của quý v�