俗称囤房税2.0，也称房屋税差别税率2.0方案之房屋税条例今(19日)叁读通过，修正重点為提高非自住住家用税率，并採全国归户，累进税率课税，且地方政府「必需」按持有户数订定差别税率。本次修正条文，将於113年7月1日施行，即适用於114年5月收到的房屋税单，碍笔惭骋安侯建业税务部执业会计师张智扬说明囤房税税率之四大重点。
一、调高非自住住家用税率
非自住住家房屋，税率由现行1.5%至3.6%调升為2%至4.8%(特定房屋除外)，各县市政府均「应」按房屋所有人全国持有户数订定差别税率，非自住非出租非继承取得共有住家用房屋「全国归户」后，各地方政府都必须就房屋所有人持有坐落辖内的房屋，按所订全国总户数对应的级距税率全数课徵。未订定者应依财政部公告基準计课113年7月1日起房屋税。
张智扬会计师表示，房屋税税率依全国持有总户数适用累进之差别税率，為继房地合一2.0提高移转时之所得税负后，再一项以提高多屋者持有税税负实现居住正义之措施，若地方政府未订定差别税率，将直接适用财政部所订定参考基準(户数、税率及级距)。而户数之计算，将「使用权房屋」纳入计算，至於常见之因继承而持分共有之户数计算将由财政部另定之。
二、特定住家用房屋适用较轻之税率
- 调降全国单一自住住家用税率：全国单一自住房屋现值在一定金额以下之税率由1.2%调降為1%。本人、配偶或直系亲属应办竣户籍登记且无出租或供营业情形。
- 出租且申报租赁所得达租金标準或继承取得共有住家用的房屋，税率从1.5%词3.6%降至1.5%词2.4%。
- 起造人持有用途為住家用之待售房屋2年以內，稅率由現行1.5%~3.6%，調整為 2%~3.6%；超過2年則適用非自住住家用房屋稅率2%~4.8%。
张智扬说明，出租且申報租賃所得達租金標準可適用較輕之稅率，旨在鼓勵房屋釋出以增加租賃市場供給，並獎勵誠實報稅者， 「申報租賃所得達租金標準」可參考財政部每年公布之「房屋及土地之當地一般租金標準」；以臺北市為例，住家用之租金標準為房屋評定現值之 20％，因此若房屋評定現值新台幣(下同)150萬元者，則申報租金應達30萬元。
此外，目前房屋税适用自住住家税率，仅规定无出租使用、供本人、配偶或直系亲属实际居住且本人、配偶及未成年子女全国合计3户以内。这次修法，增订全国单一自住住家用税率降為1%，并参据土地税法第9条之规定、「自住」须办竣户籍登记。
叁、私有房屋现值10万元以下免税以3户為限
為避免房屋持有人故意将房屋切割成小坪数，形成租税漏洞，住家房屋现值在10万元以下免徵房屋税之适用对象，以自然人持有全国3户為限，即排除非属自然人（例如：法人）持有者之适用。自然人持有现值在10万元以下之住家房屋於全国合计超过3户时，应於每年房屋税开徵40日前，向当地主管稽徵机关申报择定适用。
张智扬指出，目前地價稅之微額免稅之規定係以稅額為準，每戶稅額100元以下免稅，而房屋稅則以稅基 - 評定現值為準，每戶10萬元以下免稅，持有超過3戶以上現值在10萬元以下之屋主，可擇取最有利之節稅房屋適用，若未依上述規定擇定適用，主管稽徵機關也會從優擇定，此與110年9月修正土地稅法有關申請自用住宅用地面積超過規定時，而土地所有權人未擇定者，以稅額由高至低適用之精神一致。
四、订定纳税基準日
修正房屋税改按年计徵，以每年2月末日為纳税义务基準日，明定每年5月1日起至5月31日止徵收，课税所属期间為上一年7月1日起至当年6月30日止。而3月1日至6月30日新建、增建或改建房屋，该期间房屋税併入次期课徵
若房屋使用情形有变更，纳税义务人应於每期房屋税开徵40日（即3月22日）前向当地主管稽徵机关申报；使用情形变更致税额减少，如逾期申报，自次期开始适用；致税额增加，自变更次期开始适用。
张智扬表示，现行房屋税為每年5月1日开徵前一年度7月1日至6月30日之房屋税，採「按月」计徵，有使用情形变更或移转所有权时，计徵上较繁琐，本次修法比照地价税改「按年」计徵并订定纳税基準日(地价税之基準日為8月31日)，每年2月末日当日房屋登记之所有权人即為纳税义务人，应负责缴纳房屋税。此外适用之税率将与3月22日前是否已向稽徵机关申报使用情形变更相关，使用情形变更致税额减少，如未於3月22日前向稽徵机关申报，自申报之次期起始可适用较低之税率，例如113年10月使用情形由营业变更為自住，至114年4月始向稽徵机关申报变更者，则自115年度房屋税开徵时，始可适用自住税率(所属课税期间114年7月1日至隔年6月30日)；若属税额增加情形，纵使未申报变更，仍应自变更次期开始适用。
张智扬提醒若要适用「自住」税率，房屋税部分，民眾需在3月22日前迁入户籍，并向稽徵机关申报申请；地价税则為9月22日前迁入户籍并向稽徵机关申请。
