저금리와 풍부� 유동성이 불러� 부동산 호황�, 부동산PF(Project Financing)� 마치 ‘황금알� 낳는 거위’처� 시장 참여자에 막대� 수익� 안겨줬다. 하지� 2022� 하반� 이후 금리가 급격� 오르� 부동산 경기가 위축되면� 부동산PF� 한국 경제� 뇌관으로 떠올랐다. 정부가 부� 확산� 막기 위해 관� 정책� 잇달� 내놓았지� 리스� 확산 가능성이나 부동산PF� 정상� 과정에서 발생� � 있는 부정적 여파� 대� 우려가 여전� 상황이다.
국내 부동산PF� 구조� 문제와 부실의 연결고리
부동산PF� 담보� 따로 확보하지 않고 프로젝트� 사업성과 발생가능한 미래 현금흐름� 담보� 자금� 조달하기 때문� ‘고위험-고수익� 특징� 지닌다. 국내 부동산PF� 시행사가 총사업비� 5~10% 수준� 자기자본� 투입하고 나머지 90~95%� 흔히 ‘브릿지론’으� 불리� 고금� 대출을 통해 토지� 매입� 인허가� 진행한다.
인허가 � � 토지� 담보� � PF 자금을빌� 브릿지론을 상환하고, 선분양을 통해 수분양자로부� 중도� 등을 받아 공사비에 충당한다. � 과정에서 시행사의 영세성으� 인해 시공사가 개발사업 리스크의 상당 부분을 부담하� 구조가 자리 잡았�, 부동산PF 대출채권을 기초자산으로 � 유동화증� 발행� 활발해지� PF 사업장에� 부실이� 사고 발생 � PF� 엮인 모든 금융기관들에� 피해가 전이� � 있는 연결고리가 형성됐다.
부동산PF 잠재 리스크의 현실� 우려
금융권의 부동산PF 대� 잔액은 2020� � 92.5� 원에� 2023� � 135.6� 원으� 3� 만에 46.6% 증가했다. 일반담보대출로분류� 브릿지론과 금융� 통계� 잡히지 않은 새마을금� 대�, 시공사와 증권사의 신용공여 규모� 합치� 부동산PF 익스포져� 200� 원을 넘는 것으� 추정된다. 금융� 부동산PF 대출의 연체율은 같은 기간 0.55%에서 2.7%� 높아졌다. 특히 증권업계 연체율이 13.73%� 가� 높고 저축은행과 여전사도 각각 6.94%, 4.65%� 기록했다. �2금융권의 부동산PF� 브릿지� � 비거주용 부동산� 대� 익스포져가 높아 질적 구조마저취약하다.
중소� 증권사의 채무보증이나 신탁사의 책임준공형 관리형(이하 책준�) 토지신탁 관� 리스크도 있다. 증권사의 PF 채무보증은 2024� 3� � 기준 � 16.9� 원으� � � � 89%가 유동성위� � 신용위험까지 부담하� 매입확약형이� 중후순위 채권 비중� 높은 중소형사� 채무보증은 손실 위험� 높다. 부동산신탁사의 책준� 토지신탁은 공사� 급등으로 갈등� 빚는 사업� 속출� 신탁계정대 증가� 따른 이자비용 부�, 책임준공에 따른 부� 위험으로 손실 가능성� 커지� 있다.
Source : 삼정㣨Leyu 경제연구�
정부� PF 연착� 기조, 정밀하고 객관적인 사업� 평가� 대응해�
정부� 사업� 있는 사업장에 유동성을 지� 공급하는 한편, 사업성이 떨어지� 사업장은 재구조화� 정리� 유도하고 있다. 2023� 4� PF 대주단 협약� 따른 사업정상� 지원과 정책금융 확대� 이어 미분양주택을 매입하는 기업구조조정(CR) 리츠� 재도입했�, 부� 사업장을 매각하도� 자율적인 구조조정� 유도했다. 상황� 나아지지 않자 금융당국은 2024� 5� 13� PF사업장의 사업� 평가 기준� 개편하고 사업성이 부족한 사업장의 재구조화/정리 방안� 추가� 마련했다. 정부가 제시� 평가 기준 적용 � 전체 사업장의 � 10%(여신액기준 23� � 수준)가 구조조정 대상에 오를 것으� 추정된다.
이런 가운데 부� 사업장을 정리하지 않고 막연� 시장 상황� 나아지� 기대하는 이른� ‘버티기 모드’는 손실� 이연시킬 수는 있으� 잠재손실� 늘리� 도박� � � 있다. PF 사업장을 보유� 기업은 개편� 사업� 평가기준� 따라 부동산PF 사업장의 �, 사업 형태와 금융구조, 채권� 권리관� 등과 법률구조, 재무여건� 종합적으� 고려� PF 사업장의 사업성을 사전적·객관적으� 평가해야 한다. 이에 기초� 사업� 제고 가능성, 금융비용, 후속 투자자금 유치 가능성� 살피� 정상화가 가능한 경우, 후속 투자 � 리파이낸� 구조� 재설계할 � 있을 것이�, 사업성이 낮은 경우 사업장의 빠른 매각 � 다양� 차선책을 적극적으� 모색해야 한다.
부동산PF� 엮인 금융기관은 PF 사업� 평가와 실사� 기초� PF 채권 회수가능성� 보수적으� 산정, 유동� 관리와 충당� 적립 � 건전� 강화 방안� 마련해야 한다. 채권 매각� 나설 경우 채권 매입 � 추진 가능한 사업정상� 계획� 투자자에� 제시하는 � 보다 적극� 태도� 취할 수도 있다. 또한 건전� 개선 관점에� PF 채권 � 담보� 매각, 사업� 매각� 검토할 � 있으�, 필요� 사업 전반� 재조정도 고려해야 한다.
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부동산PF 관� 주요 이슈와 향후 전망
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